Ən yeni xəbərlər
177 nəfər oxuyub

Aznav naviqasiya sistemi

12.04.2018

Avstriyaya investisiya yatırmaq sərfəlidirmi? - VARİANTLAR

Avstriyada daşınmaz əmlaka tələbat böyükdür, bu həm almağa, həm də icarəyə aiddir. Ölkədə qiymətlər sabit olaraq yüksəkdir və tədricən artır. Əlbəttə, il ərzində bir neçə faizlik artım elə də böyük deyil, əvəzində, mənzilləri və ya kommersiya obyektlərini icarəyə verməklə dəfələrlə artıq qazanmaq olar. Rusiyanın «ImmoTrading GmbH» şirkətinin nümayəndələri Avstriyada əmlak və ona yatırım imkanlarını araşdırıblar.
Araşdırma göstərib ki, bu ölkəyə bir neçə formada yatırım etmək mümkündür. Əlbəttə, daşınmaz əmlaka yatırım dedikdə, ilk növbədə mənzillər, torpaq sahələri, kommersya obyektləri başa düşülür. Amma bura Avropadır və yatırım üçün fərqli imkan və variantlar da mövcuddur.

İdeya № 1. Vyanada «Gəlirli ev»lər
Əgər biz mənzil və gəlirli evlərə yatırım barədə danışırıqsa, bu sahədə əsas şəhər əlbəttə ki, Vyanadır. Bu şəhərdə mənzillərin alınması və icarəsinə tələbat yüksəkdir. Özü də alıcı və müştəri qismində təkcə avstriyalılar deyil, həm də xaricilər çıxış edir.
Qonşu regionlardan, xüsusilə də Aşağı Avstriya və Burqenlanddan, eləcə də xaricdən gələn yeni sakinlərin hesabına şəhər daima genişlənməkdədir. Rəsmi statistik göstəricilərə əsasən, hər il Vyananın əhalisi təqribən 30 min nəfər artır. Bu artımın böyük hissəsi gəlmələrin hesabınadır. Səbəbi isə sadədir: Avstriyanın paytaxtı öz rifahı və həyat səviyyəsi ilə cəlb edir.
Belə ki, «Mercer»in son reytinqlərinə görə, Vyana dünyada ən yüksək həyat səviyyəsi olan şəhər sayılır.

Nümunə: Gəlirli evdəki mənzillər
Vyananın mərkəzi vağzalı yaxınlığında tikilən gəlirli ev layihəsinə baxaq. Kompleksin yerləşməsi əladır: bura şəhərin lap mərkəzidir, bütün gəzməli yerlər ətrafdadır, yaxınlıqda isə ictimai nəqliyyat dayanacağı, o cümlədən metro stansiyası, mağazalar, apteklər var. Mənzillərin pəncərəsindən isə Vyanaya əla mənzərə açılır. Belə mənzillərin qiymətləri 302,5 min avrodan başlayır.
Mühüm üstünlük – bu evlərdəki mənzilləri idarəedici şirkətin özündən almaq olar, hansı ki, özü də onun icarəsi ilə məşğul olacaq. Başqa sözlə, mənzilin sahibi bir dəfə pulu verib onu əldə edir, mənzilin icarəsi və gəlir gətirməsi ilə isə idarəçi şirkət məşğul olur. Layihənin hələ 2018-ci ilin sonunda başa çatacağına baxmayaraq, binadakı mənzillərin 80%-i satılıb. Vyanada belə mənzillərin icarəyə verilməsi ildə minimum 5% gəlir gətirir, özü də bu hələ standart investisiya variantıdır.

İdeya № 2. Mövsümi və ilboyu otellər
Son illər bütün ölkə ərazisində mehmanxana əmlakı getdikcə daha çox investoru cəlb edir. Burada əsas səbəb təkcə belə obyektlərin gəlirliyinin yüksək olması (ildə 6-9% gəlir gətirir) deyil. Əsas məqamlardan biri bu sahəyə uzunmüddətli yatırımın təhlükəsiz olmasıdır. Çünki Avstriyada mehmanxana biznesi sabitdir və artıq uzun illərdir ki, ciddi sarsıntılara məruz qalmayıb. Heç qarşıdakı illərdə də belə hallar üçün görünən səbəb yoxdur.
Hazırda Avstriyada demək olar ki, bütün otellərə tələbat var. Sahibkarların özü tərəfindən idarə olunan kiçik ailəvi otellərdən tutmuş, autsors idarəetmədə olan böyük 4-5 ulduzlu otellərə qədər bütün otellər böyük tələbatla qarşılanır.
Coğrafi üstünlüklərinə görə, ən cəlbedici variantlar kimi, qış mövsümü otelləri nəzərdə tutulur. Bu təkcə elit kurortlar sayılan Kitsbyuel və Sankt-Anton-am-Arlbeq deyil, həm də Tirol, Axenzee, Zalsburq və Karintiya kurortlarına aiddir.
Yatırım üçün belə obyektin seçimi zamanı diqqət yetiriləcək əsas məsələlərdən biri qış-xizək kurortunda otelin yarada biləcəyi həyat tərzidir. Bura unikal yer olmalıdır ki, qonaqlar gündəlik həyatdan tamamilə uzaqlaşıb zövq ala bilsinlər.
Eyni zamanda Avstriyada alp kurortları ətrafındakı il boyu işləyən otellərə də tələbat artır. Belə mehmanxana biznesi daha gəlirlidir, çünki mövsümdən asılı deyil. İlboyu otellər öz sahibinə ildə 8% gəlir gətirir, halbuki mövsümi otellərdə gəlirlilik ildə 5%, maksimum 7% təşkil edir.
Bundan başqa, mövsümi otellər sağlamlaşdırıcı və əyləncəli proqramlar da təklif etməlidirlər ki, bu da əlavə xərc tələb edir. İlboyu çalışan otellərdə isə turistlərə və biznes müştərilərinə yalnız nömrə təklif olunur.

Nümunə: İdarəedici şirkəti olan otel
Yatırım üçün yaxşı variantlardan biri – 4 ulduzlu «Alpenhotel» otelidir. Bu otelin qiyməti 3,3 milyon avrodur, onun idarəetməyə verilməsi üçün isə müqavilə artıq imzalanıb. Müqaviləyə görə, otel illik 7% gəlir gətirəcək.

Avstriyda əmlakla əmaliyyatların xərcləri:

1. Əmlakın sahibinin dəyişməsinə görə vergi – 3,5%
2. Qeydiyyat rüsumu – 1,1%
3. Müqavilənin rəsmiləşdirilməsi üçün əlavə xərclər – 0,8%
4. Broker yığımları – 3,6%

İdarəedici şirkəti necə seçmək lazımdır?

Otelin və gəlirli evin işinin uğurlu olması, deməli həm gə qazanc gətirməsi üçün əsas şərt idarəedici şirkətin effektiv işidir. Düzgün operatorun seçimində müştərilər aşağıdakı məqamlara diqqət yetirməlidirlər:

1. Şirkətin çoxillik təcrübəsi
2. Şirkətin kapitalının olması

Avstriyadakı şirkətlərin kredit reytinqini KSV (Kreditschutzverband) – Kreditorların Müdafiəsi Cəmiyyətinə sorğu göndərməklə yoxlamaq olar. Əgər şirkətin hesabında azı 6 ayın icarə haqqı qədər məbləğ varsa, ondan arxayın olmaq olar.

3. Şirkətin bazarı bilməsi
Bu məqamı yoxlamaq üçün şirkətin bazarda nə qədər uzun müddət işlədiyinə baxmaq lazımdır. Eləcə də, şirkətin idarəçiliyində olan otellərin vəziyyəti ilə maraqlanmaq və investorların rəylərini toplamaq olar. Burada təkcə rəsmi sorğulara deyil, internet və mətbuatdakı rəylərə də əsaslanmaq lazımdır.

4. Şirkətin sabit və tanınmış idarəedici şəbəkələrdən birinə məxsus olması

5. İnandırıcı iş konsepsiyasının (biznes planın) olması
İnvestor, yəni otelin və ya mənzilin sahibi özünü bütün narahatlıqlardan və gözlənilməz vəziyyətlərdən qorumaq istəyirsə ən yaxşı variant - birdəfəlik 10-15 illik idarəetmə müqaviləsi bağlamaqdır. Bu zamn investor depozit ödəməli, eləcə də müqavilədə bütün detallar göstərilməlidir. Depozitin məbləği idarəedici şirkətlə əvvəlcədən razılaşdırılır.

Məsələ bundadır ki, sadə icarə müqaviləsindən – hansı ki, əmlaka görə bütün məsuliyyət icarəyə götürənin üzərinə düşür – fərqli olaraq, kommersiya əmlakının icarəsi zamanı müqavilədə bütün detallar göstərilməli və dəqiqləşməlidir ki, kim nəyə görə məsuliyyət daşıyır. Yəni əvvəlcədən bilinməlidir ki, müxtəlif xidmətlərə, məsələn daxili və xarici təmir işlərinə görə xərcləri kim ödəməlidir.